‘깡통전세’ 피해유형 6가지

 

우리집 전세보증금 똑똑하게 지키자!

 

내 집 마련, 모든 이들의 목표 중 하나인데요.

아파트는 물론 빌라나 오피스텔까지 전셋값이 급등하면서 전셋값이 매매가를 추월하는 ‘깡통전세’가 속출하고 있습니다. 

 

 

 

 

 

깡통전세란?
대출 및 보증금의 합이 집값보다 더 큰 경우.
즉, 전세 계약이 종료되었을 때 대출금을 제때 갚지 못해 전세보증금을 되돌려 받을 수 없게 되는 것.

 

 

특히 전세값이 급등하는 시기에 집값이 조정 국면에 들어서면 깡통전세도 급등하게 되는데요. 

깡통전세 유형별 실제 피해사례들을 꼼꼼히 알아두고, 우리집도 피해를 입지 않도록 주의합시다!

 

 

 

 

 

 

유형1) 깡통전세

집주인이 전세보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우(시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생)

 

사례) 새 집주인이 ‘바지 집주인’ 

세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계 없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함. 

당초 전세를 계약했던 건물주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장. 

세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안게 됨.

 

 

 

유형2) 건물 ‘ALL’ 전세 사기

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우

 

사례) 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’ 

원룸 전세계약(보증금 1억2천만원) 시 건물 시세가 약9억 정도였고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억5천만원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세계약을 하고 입주하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당건물은 경매로 넘겨졌음. 

선순위 채권인지 확인해본 결과 계약일 이전 4억7천만원의 근저당이 설정되어 있었고 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 되었음. 

건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기전까지 보증금을 반환 받기 어려우며, 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를 함.

 

 

 

유형3) 전월세 이중계약

① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약

② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약

 

사례) 중개보조원이 내세운 가짜 집주인 

신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며, 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었음. 

심지어 해당 임대계약 마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회초년생 등을 상대로 65억원의 보증금을 가로챔.

 

 

 

유형4) 하나의 전세매물을 이중, 삼중으로 전세 계약 

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우

 

사례)  계약한 집에 존재하는 다른 세입자 

공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고, 집주인도 직접만나 계약을 체결하였으나, 이사 하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨. 

공인중개사와 집주인이 짜고 동일물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 잠적해 버려 여러명의 세입자가 보증금을 사기 당하는 사례가 발생.

 

 

 

유형5) 신탁사 소유의 건물 사기

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우

 

사례) 위탁자 집주인의 사기 행각 
  
건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 제2금융권으로부터 54억원 가량의 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결하여 건물주인과 공인중개사가 전세 보증금을 가로챔. 

해당건물이 경매에 넘어가면서 세입자들은 보증금을 한푼도 돌려받지 못함.

 

 

 

유형6) 허위 전세자금대출 및 담보대출 

임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우

 

사례) 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지 

전세 세입자는 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속이고 이 집을 담보로 주택담보대출까지 받음. 

사기꾼들은 집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고, 집값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 식으로 집을 여러 채 구매해 수십억을 가로 챘으며, 집이 경매에 넘어가도 주택담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금대출을 내준 은행은 대부분 한푼도 건지지 못함.

 

 

 

경기도는 도민들의 전세보증금을 지키기 위해 깡통전세 피해예방 상담센터 운영 중!

 

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